Le novità dell’Agenzia delle Entrate sui mutui prima casa per i giovani under 36

Con la circolare n. 12/2021 del 14 ottobre 2021 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito alcuni aspetti pratici sull’applicazione delle condizioni agevolate per il mutuo prima casa per i giovani under 36 anni con Isee inferiore a 40 mila euro, disposte dal Decreto Sostegni Bis, che si applicano all’acquisto dell’abitazione avvenuta tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022. Vediamo punto per punto tutte le novità.

Requisiti per il mutuo prima casa giovani
Tra i requisiti per il mutuo prima casa giovani è’ necessario che l’acquirente:

abbia o stabilisca la propria residenza nel comune in cui l’immobile è ubicato entro 18 mesi dall’acquisto o, se diverso, in quello in cui svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui sia cittadino italiano emigrato all’estero, che abbia acquistato l’immobile come “prima casa” sul territorio italiano;
dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”, ovvero, in caso contrario, alieni l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.
L’agevolazione non è ammessa per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).
Mutuo prima casa giovani, il limite dell’età
Il legislatore introduce un limite di età destinando l’applicazione dell’agevolazione sul mutuo prima casa giovani ai soggetti acquirenti che, nell’anno solare in cui viene stipulata la compravendita, non abbiano ancora compiuto il trentaseiesimo anno d’età. Esempio: Tizio, che stipulerà un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo nell’ottobre 2021 e compirà 36 anni di età nel dicembre 2021, non beneficerà dell’agevolazione; Caio, che stipulerà un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo nell’ottobre 2021 e compirà 36 anni di età nel gennaio 2022, al ricorrere degli altri requisiti normativamente previsti, beneficerà dell’agevolazione.

Isee per mutuo under 36
Per quanto riguarda l’Isee dei giovani under 36, il secondo requisito circoscrive l’ambito di applicazione dell’agevolazione a un valore che non deve superare i 40.000 euro annui. L’indicatore ISEE è calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (DSU), rapportati al numero dei soggetti che fanno parte dello stesso nucleo familiare (ad esempio: l’indicatore ISEE è riferito ai redditi e al patrimonio dell’anno 2019 per gli atti stipulati nel 2021 e a quelli dell’anno 2020 per gli atti stipulati nel 2022).

In proposito, si precisa che il contribuente, al momento della stipula dell’atto, deve dichiarare di avere un valore ISEE non superiore a 40.000 euro e di essere in possesso della relativa attestazione in corso di validità o di aver già provveduto a richiederla, mediante presentazione di apposita DSU in data anteriore o almeno contestuale alla stipula dell’atto. A tal fine, è opportuno che nell’atto venga indicato il numero di protocollo dell’attestazione ISEE in corso di validità o, se questa non è stata ancora rilasciata, il numero di protocollo della DSU presentata dal contribuente. L’attestazione ISEE alla quale occorre fare riferimento è, in via generale, quella ordinaria. Tuttavia, si ritiene che, al ricorrere dei requisiti previsti dal DPCM n. 159 del 2013 (richiamato dal comma 6 dell’articolo 64 del d.l. citato) possa essere considerato l’ISEE corrente in caso di cambiamenti significativi della situazione.

Mutui under 36, quando l’agevolazione non si applica
L’agevolazione sui mutui under 36 non è applicabile ai contratti preliminari di compravendita, dato che la norma fa chiaro ed esclusivo riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso. Il contratto preliminare produce, infatti, tra le parti solo effetti obbligatori e non reali. Il contratto definitivo di acquisto potrebbe, invece, non essere stipulato (e, in tal caso, come precisato con circolare n. 37/E del 10 giugno 1986, parte n. 46, le somme riscosse in sede di registrazione di quello preliminare rimangono definitivamente acquisite all’Erario) o, comunque, potrebbe non essere stipulato nei termini richiesti per l’applicazione dell’agevolazione, ciò sia con riferimento al periodo di validità della stessa sia per quanto riguarda la sussistenza dei relativi presupposti. La tassazione del contratto preliminare resta, quindi, invariata quanto all’applicazione dell’imposta di registro dovuta per l’atto, gli acconti e la caparra, con applicazione delle regole generali.

Agevolazioni giovani prima casa, quando si applicano
Le agevolazioni prima casa per i giovani si applicano con queste modalità:

L’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale si riferisce anche agli atti assoggettati a Iva
La disposizione si applica anche con riferimento alle pertinenze dell’immobile agevolato, in analogia con quanto previsto dall’agevolazione “prima casa” con gli stessi limiti e condizioni
In caso di co-acquisto è dovuto il pagamento dell’imposta di registro, non inferiore alla misura minima (pari a 1.000 euro), da parte del soggetto co-acquirente che non sia in possesso dei requisiti richiesti per accedere al beneficio in esame.
Credito di imposta in caso di riacquisto
Per le compravendite con agevolazione “prima casa under 36”, il contribuente non matura l’ulteriore credito d’imposta da riacquisto. In particolare, il beneficio non compete in caso di esenzione da imposta di registro. In caso di acquisto soggetto a Iva, sebbene sia formalmente dovuto il pagamento dell’imposta, il credito non spetta in quanto l’agevolazione già prevede un ristoro pari all’Iva corrisposta in relazione all’acquisto.

Imposta di bollo, ipotecaria e catastale
E’ prevista l’esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie, ferma restando l’applicabilità delle imposte per gli atti di acquisto soggetti a Iva. In caso di riscontro di insussistenza dei requisiti per l’agevolazione prima casa under 36, l’imposta di registro è recuperata nella misura del 2 per cento.

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